Economische groei, transformaties en verduurzaming: Wat is de impact hiervan op de Nederlandse kantorenmarkt?
De sterke economische groei, de vele transformaties van kantoor- en bedrijfslocaties naar woningbouwlocaties en hotels zorgen voor een nieuwe dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt. In een aantal regio’s in Nederland is er sprake van een verbetering van de verhouding tussen vraag en aanbod.
In Amsterdam, de regio’s rond Amsterdam en een aantal andere stedelijke gebieden zal de komende jaren de vraag naar kantoorruimte het aanbod ver overstijgen.
Niet alleen de toenemende vraag naar kantoorruimtes en het aantal transformaties van kantoren naar woningen en hotels, maar ook de aangescherpte regelgeving rond het verduurzamen van kantoorgebouwen vragen om een nieuwe visie van de investeerders.
Groeiende krapte op Amsterdamse kantorenmarkt biedt nieuwe perspectieven
Tot 2040 is het de doelstelling dat er binnen de stadsgrenzen van Amsterdam minimaal 70.000 woningen bijkomen. De focus ligt daarbij met name op het transformeren van het kantorenpark Bergwijkpark (Diemen), de plannen voor woningbouw in Sloterdijk, het bedrijventerrein tussen de Kabelweg en Spaarndammerdijk, de Zuidas, Amsterdam Zuidoost en het gebied tussen station Duivendrecht en het AMC.
Deze ontwikkelingen zorgen voor een toenemende krapte op de kantorenmarkt. Ontwikkelingen die volgens Marc Wolthuis, bedrijfsmakelaar bij de Amsterdamse vestiging van Kuijs Reinder Kakes, eerder een kans dan een bedreiging is voor vastgoedeigenaren.
Marc Wolthuis: “De vraag naar kantoren in Amsterdam neemt toe en groeit de komende jaren overweldigend. Momenteel zijn Zuidoost, de Zuidas en het Centrum in trek, maar ook West zal snel volgen. Het aanbod daalt, terwijl de opname en vooral het aantal nieuwe zoekers stijgt. In 2017 werd er in de hoofdstad bijna 700.000 m2 aangeboden. Een groot deel van dit aanbod wordt ingenomen door sloop en nieuwbouw.
Huurders zoeken naar stabiliteit van het bedrijf en naar een duurzame locatie. Een locatie waar zij zich kunnen door-ontwikkelen. Voorzieningen als parkeermogelijkheden en OV-verbindingen zijn belangrijk, maar de werkplek moet ook herkenbaar, duurzaam en inspirerend zijn.
Afbeelding: Ontwikkelingen van aanbod versus opname op de kantorenmarkt Amsterdam
“Soms kunt u nu zelfs beter ‘nee’ zeggen tegen een potentiele huurder die naar kantoorruimte zoekt. Als u nu een kantoor voor 10 jaar verhuurt voor de huidige markthuur, heeft u eigenlijk een hele slechte deal gesloten. Het aanbod van de kantorenmarkt in Amsterdam droogt heel snel op. Wij verwachten een stijging van de huurprijzen van minimaal 10 procent per jaar en een sterke stijging van de koopsommen voor kantoren.
Dat de rendementen dalen én de huurprijzen stijgen, levert extra voordeel op bij verkoop. Voor nieuwbouw betaalt een huurder nu al snel € 180 per vierkante meter. Dat levert ook perspectief op voor nieuwe ontwikkelingen. Eerst was alleen de woningbouw interessant, maar nu wordt het ontwikkelen van commercieel vastgoed ook weer financieel interessant.
Afbeelding: Aanbod kantoorruimten 2018 per gebied
Ook het verduurzamen van kantoorruimten creëert op termijn een meerwaarde, omdat huurders bereid zijn hiervoor te betalen.“
Wolthuis illustreerde de snelle ontwikkelingen met een voorbeeld in Amsterdam- Zuidoost. “Het kantorengebied tussen de Arena en de A9 lag vroeger slecht in de markt, maar kent nu weinig leegstand. De totale voorraad is 596.000 m2, maar door de hoge bezettingsgraad, transformaties en gebiedsontwikkeling is het feitelijke aanbod slechts 86.000 m2.
Van de 680 bedrijven met meer dan 5 werknemers moeten 90 bedrijven (13%) op zoek naar nieuwe huisvesting, terwijl eigenaren van vergelijkbare objecten niet of minder snel bereid zijn om te verhuren.
Kantorenmarkt Zaanstad in kielzog van Amsterdam
Zaanstad wordt als onderdeel van de Amsterdamse Metropoolregio ook meegezogen in de ontwikkelingen op de Amsterdamse kantorenmarkt. Volgens Edwin Doets, bedrijfsmakelaar bij KRK in Zaandam is de groeiende krapte op de Amsterdamse kantorenmarkt inmiddels ook in de Zaanstreek voelbaar. “Een op de vijf bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe bedrijfslocatie is afkomstig uit Amsterdam.
Zaanstad is van huis uit geen kantorenstad, zoals Amsterdam. Er is altijd meer vraag geweest naar bedrijfsruimtes. Wel is het totale aanbod op de kantorenmarkt in Zaanstad de afgelopen periode fors gedaald omdat een aantal locaties getransformeerd worden naar andere bestemmingen en een aantal grote kantoorlocaties inmiddels verhuurd zijn. Ook heeft Zaanstad de ambitie te groeien naar 200.000 inwoners in 2040.
Om dit te realiseren zullen er 15.000 tot 20.000 woningen bijgebouwd moeten worden op binnenstedelijke locaties. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat, samen met de toenemende vraag vanuit Amsterdam, ook in Zaanstad een snelgroeiende krapte op de kantorenmarkt zal gaan ontstaan.
Alkmaar op weg naar balans tussen wonen, werken en leisure
In de Alkmaarse regio is er op de kantorenmarkt een goede balans tussen vraag en aanbod aan het ontstaan volgens bedrijfsmakelaar Sander Caldenhove van Kuijs Reinder Kakes in Alkmaar. “Tot nu toe wijken weinig bedrijven uit Amsterdam uit naar Alkmaar. Alkmaar groeit in populariteit als woon- en leefstad en de vraag naar kantoorruimte houdt gelijke tred met het bestaande aanbod en de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties.
De vraag naar woningen is groot. Er worden de komende jaren veel transformaties doorgevoerd van gedateerde bedrijven-terreinen naar woningbouwlocaties. Maar zelfs nu het kantorencomplex Kwakelhuis gesloopt gaat worden en ruimte maakt voor 3 woontorens voorzie ik nog geen krapte op de Alkmaarse kantorenmarkt.
Naast de woningbouw op Overstad zijn daar de ontwikkelingen net als op de Ringersterreinen meer gericht op het ontwikkelen van (grote) winkellocaties en horeca bestemmingen.”
Eindhoven is hot
Volgens Dynamis partner Leon Schreppers van het Eindhovense kantoor Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars is Eindhoven ‘hot’. “De prognose van de economische groei is uiterst positief, Eindhoven Airport blijft groeien en High Tech Campus en ASML barsten uit hun voegen. Daarnaast is de transformatie van kantoren naar diverse woonvormen in Eindhoven het grootste van Nederland.
De Eindhovense kantorenmarkt is in trek bij internationale en institutionele beleggers. Zij verleggen hun interesse van de Randstad naar Zuid-Nederland. Men kan kantorenlocaties relatief goedkoop aankopen wat een aantrekkelijk rendementen oplevert. De huurprijzen blijven stijgen omdat het aanbod naar kwalitatief hoogwaardige kantoren in het centrum sterk is gedaald. De Brainport regio is een serieuze concurrent geworden voor de Randstad.”
Aanbod in Den Haag in drie jaar tijd bijna gehalveerd
Michael Brands van het Dynamis kantoor Frisia Makelaars in Den Haag concludeert dat zowel in Den Haag zelf als in de gemeenten rondom Den Haag er sprake is van sterke daling van het aanbod. “In Den Haag daalde het aanbod het meest recente jaar met maar liefst 32,5%. In de randgemeenten was de daling van 13,7% aanzienlijk minder. Zoetermeer is daar echter een uitzondering op.
Door het grote aantal transformatie initiatieven is daar het beschikbare aanbod met maar liefst 44,2% gedaald. De daling van het beschikbare aanbod zorgt ervoor dat de marktverhoudingen meer in evenwicht komen en dat de verhuurbaarheid van kantoorruimtes verbeterd. Als echter naar de kwalitatieve verhoudingen wordt gekeken dan blijkt dat het aanbod nog relatief gering is. Hierdoor zal een zekere mate van schaarste gaan ontstaan op korte termijn.
De ontwikkeling van kwalitatieve kantoorlocaties is dan ook noodzakelijk om in de toekomstige vraag te kunnen voorzien. Dit kan voor een belangrijk deel door renovaties, maar er zal ook gekeken moeten worden naar gerichte nieuwbouwontwikkelingen.”
Utrechtse kantorenmarkt steeds meer in evenwicht
De kantorenmarkt van Utrecht ontwikkelt zich positief zegt Gert-Jaap van Keulen van het in Utrecht gevestigde Dynamis kantoor Molenbeek Makelaars. Het opnamevolume is het afgelopen jaar met ongeveer 11% gestegen. Daarnaast daalde het beschikbare kantorenaanbod met 7,5%, waardoor de markt telkens meer in evenwicht komt.
Wel komen de verschuivingen op de markt de kwaliteit van het aanbod niet ten goede, waardoor er ook investeringen nodig zijn in de bestaande kantoren om voldoende concurrerend aanbod te behouden. Vooral de gemeente Utrecht, Houten en Nieuwegein presteren bovenmatig op het gebied van transformaties, waardoor het aanbod van kantoorruimte daalt.
Toch zijn deze transformaties noodzakelijk om het verouderde en incourante vastgoed uit de markt te halen.”
Sprekende Cijfers kantorenmarkten
Recent verscheen de eenentwintigste editie van het jaarlijkse rapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage van Dynamis geeft inzicht in de markt-ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau.
In dit rapport schetsen wij een beeld van de marktontwikkelingen op de regionale kantorenmarkten van 27 relevante kantorenregio’s in Nederland. U kunt het rapport hier kosteloos downloaden.
Wilt u in contact komen met onze bedrijfsmakelaars, taxateurs of vastgoedmanagers?
Klik op de onderstaande vestigingen:
