Stijgende energieprijzen en inflatie beïnvloeden de commerciële vastgoedmarkt: “Er ontstaan twee uiteenlopende realiteiten”

De energieprijzen schieten omhoog en inflatie viert hoogtij. Dat heeft ook de nodige invloed op de (commerciële) vastgoedmarkt. ‘’De betaalbaarheid komt onder druk te staan,’’ zegt Marc Wolthuis, makelaar commercieel vastgoed en vennoot bij KRK. ‘’Daardoor ontstaan er twee realiteiten die van de verhuurder en die van de huurder,’’ en de belangen lopen behoorlijk uiteen. De vraag is: hoe werken we toe naar een normalisatie?

De gevolgen van inflatie: verhuurders versus huurders

‘’De markt is de afgelopen jaren heel hard gestegen, maar voor bestaande contracten zijn de huren alleen meegestegen met de (relatief lage) inflatie.’’ Vertelt Marc. ‘’Door de stijgende rente hebben eigenaren behoefte aan liquiditeit. Een aantal beleggers voelen zich genoodzaakt om de hoge inflatie door te rekenen. Sommigen matigen de indexatie. Partijen zeggen: ‘’Ik heb de wederpartij altijd goed behandeld, maar nu moeten ze ook begrip opbrengen voor de situatie.’’

De huurder kampt zelf met de gevolgen van de inflatie. ‘’Niet alleen de energierekening stijgt,’’ legt Marc uit. ‘’Alle diensten die huurders afnemen, worden ook duurder. En dan is er óók nog de huur, die door het inflatiecijfer ook indirect aan de energiemarkt gekoppeld is.’’

Maatwerk: de sleutel tot normalisatie

Op de bank en het energiebedrijf kunnen een huurder of verhuurder geen invloed uitoefenen. Is normalisatie dan eigenlijk wel mogelijk? ‘’Alleen door maatwerk,’’ zegt Marc. ‘’Wij voeren momenteel veelvuldig (her)onderhandelingen tussen huurders en verhuurders om een eerlijke verdeling te realiseren. Dit betekent niet altijd dat de huurder nu direct minder betaalt. Wel organiseren we de zaken tussen de twee partijen beter, zodat de liquiditeit van de onderneming van de huurder niet in gevaar komt. Daarentegen krijgt de verhuurder betere voorwaarden en veelal ook een betere business case om het vastgoed te verduurzamen. Dat bewerkstelligen we vaak door een afspraak te maken die de relatie tussen de huurder en de verhuurder bestendigd.

Marc geeft een voorbeeld: ‘’Een korte tijd geleden werd een huurder geconfronteerd met een enorme jaarlijkse huurprijsverhoging door een correctie op inflatie. Voor de eigenaar lagen de service- en energiekosten 20 procent boven de begroting – en die mogen doorbelast worden. Wij zijn een dialoog gestart over de verduurzaming van het gebouw. De eigenaar gaat investeren voor de huurder en past onder meer de looptijd van het contract aan. Het contract loopt nu geen tweeënhalf, maar 10 jaar. Daarmee houden we rekening met de toekomst: is er volgend jaar bijvoorbeeld weer sprake van 10 procent inflatie, dan mag de eigenaar deze – gezien het langetermijncontract – binnen een bepaalde marge doorrekenen.’’

Toekomstverwachting: ruimte geeft beweging

Niemand kan de toekomst voorspellen, maar op basis van zijn ervaring kan Marc wél zijn verwachtingen uitspreken: ‘’Door de afremmende economie zullen veel ondernemers liquiditeitsproblemen ervaren. We gaan waarschijnlijk een toename in faillissementen zien. Dat zorgt voor een groter aanbod op de commerciële vastgoedmarkt, waardoor de prijzen onder druk komen te staan. De stijgende rente helpt de markt ook niet verder, maar vergroot eerder de risico’s.’’

Tegelijkertijd ziet Marc dat veel partijen nu ook de kans grijpen om te verbeteren. ‘’Zij kunnen personeel aan zich binden tegen lagere (acquisitie)kosten, omdat mensen zich inmiddels weer rechtstreeks melden bij bedrijven. En doordat de markt verschuift, is het nu mogelijk om betere panden te huren. Sommige ondernemingen zien dit als hét moment om hun huisvestingspotje te gebruiken, zeker als de recessie geen of weinig invloed op hen heeft.’’

Huurders worden ook inventiever. ‘’Twee jaar geleden vroegen weinig huurders naar het energielabel van een pand. Door de stijgende energieprijzen vraagt vrijwel iedereen nu naar het gas-, water- en electriciteitsverbruik. En is men kritisch op de servicekosten van het gebouw. Dat bewustzijn creëert ook meer kansen.’’

Kortom, zelfs tijdens de recessie blijven de mogelijkheden zich aandienen: ‘’Ruimte geeft beweging!’’