Help, de woningmarkt in Nederland zit muurvast!

Hypotheekrente blijft katalysator voor verandering

Eind 2021 lag de gemiddelde rente voor 20 jaar vast rond de 1,5 %. Inmiddels is dat al 4,5%. Die stijging is nog steeds de belangrijkste reden van de afkoelende markt. Ook spelen de hoge energiekosten en de onrustige globale situatie een rol. Maar, het aantal verkochte woningen is ondanks deze factoren nog steeds historisch laag. Dit zou erop duiden dat de markt in elkaar zakt. Kijken we echter goed naar de cijfers, dan is het beeld anders.

De verkooptijd is weliswaar opgelopen, maar een huis in anderhalve maand verkopen is nog steeds heel kort. Het aanbod liep in Q2 en Q3 van 2022 op, maar is de afgelopen twee kwartalen weer gestabiliseerd tot licht gedaald. Ook de gemiddelde prijsdaling is relatief beperkt. Zeker als we dit afzetten tegen een rente die drie keer over de kop is gegaan.

Als we de huidige cijfers afzetten tegen de cijfers uit bijvoorbeeld 2018 (een jaar waar de markt in evenwicht was), dan is er nog steeds sprake van een enorm krappe woningmarkt in geheel Nederland. Er stonden toen meer dan 100.000 woningen te koop en de gemiddelde verkooptijd bedroeg drie maanden.

Minder kopers op de kust

De vraaguitval die we zien, wordt veroorzaakt door een daling van de leencapaciteit en is van tijdelijke aard. Vrijwel iedereen is aan het werk en de lonen stijgen, dus die leencapaciteit zal snel weer toenemen. Daarmee trekt ook de vraag naar woningen weer aan. Beide ontwikkelingen die een positieve impact maken op mogelijke onzekerheden bij de consument. De verwachting is dat daarmee het gat tussen de leencapaciteit en de vraagprijzen snel zal dichten.

Aanbod is probleem

Kunnen woningzoekers dan straks hun geluk op? Nee, het grote probleem van de woningmarkt blijft het gebrek aan aanbod. Een uitdaging die enkel gaat toenemen naarmate de mogelijkheden voor latente woningzoekers verbeteren en ook zij de markt weer gaan betreden.

Het gebrek aan passend aanbod wordt met name veroorzaakt door te weinig doorstroming. De mogelijkheden om stappen te maken in de wooncarrière zijn zeer beperkt voor vrijwel elk segment. Voor jonge gezinnen zijn er te weinig gezinswoningen te koop, voor doorstromers is er nauwelijks aanbod in het 2-onder-1-kap en vrijstaande segment en aantrekkelijke appartementen voor ouderen zijn schaars. Voor die laatste groep geldt daarnaast lang thuis wonen sterk wordt gestimuleerd, waardoor zij pas de stap naar een verzorgingshuis maken als ze al een grote zorgvraag hebben.

Waar blijft nieuwbouw?

Normaliter zorgt nieuwbouw voor een gezonde toevoer aan nieuwe woningen die de doorstroming stimuleren. De sector heeft het op dit moment echter moeilijk. Nieuwbouwwoningen worden steeds duurder ten opzichte van de bestaande bouw omdat de kostprijs hoog is. En de doorlooptijd tussen kopen en daadwerkelijk verhuizen, is twee tot vier jaar. Dit geeft kopers veel onzekerheid en extra kosten. Ook zet de overheid vol in op het bouwen van betaalbare woningen, waardoor er maar heel beperkt doorstroomwoningen worden gerealiseerd.

Overspannen 2.0

Kortom, de woningmarkt zit muurvast en dat zal zo blijven als er geen aanbod in de markt komt wat voor doorstroming gaat zorgen. Sterker nog, onze voorspelling is dat de markt in de loop van het jaar weer net zo overspannen zal zijn als pakweg een jaar geleden.

Kwartaalrapportage

Download hier de volledige kwartaalrapportage. Dit rapport beschrijft de actuele stand van zaken op de woningmarkt van Noord-Holland in Q1 van 2023, alsmede de cijfermatige aanbod- en transactieontwikkelingen en lokale marktomstandigheden in 14 verschillende gebieden in de provincie.