Woningtekort in Nederland: "Een structurele oplossing is onontbeerlijk"
Geschreven door Robert de Joode op 30 januari 2020Het woningtekort in Nederland is nijpend. In alle segmenten, maar vooral onder starters en huishoudens met een modaal inkomen. Voor hen zijn niet alleen koopwoningen, maar ook huurwoningen in de vrije sector te duur. De hamvraag: hoe kom je op dit moment aan een woning?
Er worden allerlei (nood)maatregelen genomen om deze groepen snel te bedienen. Maar het kan gerust 3 tot 5 jaar kosten om woningbouw voor hen toe te voegen. Tegelijkertijd dragen dit soort kortetermijnoplossingen niet echt bij tot het structureel verbeteren van de Nederlandse woningmarkt. En dat terwijl een duurzame oplossing juist zo onontbeerlijk is. Hoe heeft het zover kunnen komen? En wat kunnen we eraan doen?
In deze blog deelt Robert de Joode zijn visie. Hij is vennoot bij Kuijs Reinder Kakes, heeft 25 jaar ervaring in het vak en is voorzitter van Dynamis.
De behoefte: een structureel langetermijnbeleid
"De woningnood is ontstaan doordat we de bouwproductie in de crisisperiode hebben stilgelegd," legt Robert uit. Noch woningcorporaties, noch ontwikkelaars gingen destijds verder met projecten. Gemeentes gaven bovendien geen grond meer uit voor woningbouw. Toen de woningmarkt rond 2014 weer op gang kwam, zorgde dit voor problemen: "We hadden geen voorraad meer om de markt te bedienen. Dáár wringt de schoen."
In de afgelopen 2 jaar waren de gevolgen voelbaarder dan ooit. "Het euvel startte in Amsterdam, maar het rolt zich nu uit in heel Nederland. Daardoor gaat men ook op overheidsniveau nadenken over een oplossing." Dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Want, vertelt Robert, in tegenstelling tot het overheidsbeleid laat de woningmarkt zich niet opknippen in regeerperiodes van vier jaar: "Er moet een structureel langetermijnbeleid komen waar consistentie in zit."
Geen rampscenario, wel reden tot zorg
Ondertussen gaan er stemmen op die spreken van een ramp. Volgens Robert is het echter nog niet zó erg. "We leven in een land waar bijna iedereen een dak boven zijn hoofd heeft," licht hij toe. "Tegelijkertijd is de nood wel hoog. Studenten, starters en mensen die een echtscheiding doormaken, kunnen heel moeilijk een plek vinden. De situatie is daarom wel zorgwekkend te noemen."
De overheid probeert het tekort te ondervangen door de bouw van sociale en middeldure huurwoningen te verplichten, maar volgens Robert is het de vraag of zij het doel hiermee bereikt. “Hoewel het toevoegen van dit soort woningen ook noodzakelijk is, beperkt het de haalbaarheid van woningbouwplannen. Daarnaast is er al veel woningbouw in deze segmenten. Zo komt de markt niet op gang.”
Meerjarenplan: 3 fundamentele maatregelen
Welke strategie stelt Robert voor? "We moeten accepteren dat we de woningmarkt niet in 1 à 2 jaar op orde kunnen krijgen. Als we een beleid hanteren dat zich richt op de komende 3 tot 7 jaar, kunnen we structurele maatregelen nemen."
De 3 meest fundamentele maatregelen zien er volgens Robert als volgt uit:
- Meer nadenken over de doelgroep waarvoor je bouwt
Robert: "We moeten bouwen voor de doorstroming. Ruimte vrijmaken in de bestaande woningvoorraad door nieuwe voorraad toe te voegen. Dit betekent dat het toevoegen van dure woningen ook de sociale woningbouw – en daarmee de juiste doelgroep – ten goede moet komen. Als de huidige bewoners van een woning in het goedkope of middeldure segment kunnen doorstromen naar een volgende woning, komt deze woning weer vrij – bijvoorbeeld voor een starter."
- De hypotheekrente tegen het licht houden
Robert: "In de crisistijd werd de hypotheekrenteaftrek beperkt. Dat was een slechte timing. Als we dit nu aanpakken, heeft de markt op de lange termijn geen last meer van deze discussie en kan zij de markt niet meer belemmeren. Hierbij valt ook te denken aan andere hypotheekvormen, zoals een langere looptijd voor aflossen, flexibel aflossen of een stukje aflossingsvrij."
- Het huurbeleid onder de loep nemen
Robert: “De huurmarkt moet flexibeler worden. Dit bereiken we door hem inkomensafhankelijk te maken. Daarnaast moet je een eenmaal getekend huurcontract wel kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden, zoals een gewijzigd inkomen of een andere marktsituatie.”
Wil je eens een gefundeerd gesprek voeren over dit onderwerp? Wij delen onze visie graag. Neem gerust contact met ons op.
