Actuele ontwikkelingen op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt in Alkmaar
Ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt Alkmaar
Deze regio bestaat uit de gemeenten Alkmaar, Langedijk en Heerhugowaard. In 2016 is hier een transactievolume van 88.700 m2 aan bedrijfsruimte geregistreerd. Dit is een afname van 15% vergeleken met het 2015, maar ligt nog ruim boven het langjarige gemiddelde. Het grootste aandeel van de transacties vond plaats op de bedrijventerreinen Beverkoog (23%) en Boekelermeer (20%) in Alkmaar en de Zandhorst (23%) in Heerhugowaard. In bijna alle grootteklassen is relatief veel bedrijfsruimte opgenomen, waardoor er in deze segmenten sprake is van een krappe markt. Alleen bij het type zeer grote bedrijfspanden (>10.000 m2) hebben geen transacties plaatsgevonden, terwijl er wel aanbod in was. In totaal staat per 1 januari 2017 nog 168.700 m2 bedrijfsruimte in aanbod in de regio. Het meeste beschikbare aanbod is gelegen op bedrijventerrein de Zandhorst (43%), waar net als op Beverkoog de meer betaalbare bedrijfsruimtes te vinden zijn. 23% Van het totale aanbod staat op het Alkmaarse Boekelermeer, waar de duurdere vierkante meters te vinden zijn.
Ontwikkeling kantorenmarkt Alkmaar
Het onderzoek naar de kantorenmarkt heeft hoofdzakelijk betrekking op de plaats Alkmaar met enkele kleinere kantorenlocaties in het buitengebied van de gemeente Alkmaar.
Afgelopen jaar kende de kantorenmarkt van Alkmaar een relatief hoge marktdynamiek. Ondanks dat er weliswaar sprake was van een daling van het opnamevolume ten aanzien van 2015, blijft er sprake van een hoog opnameniveau. Ten aanzien van het langjarige gemiddelde lag het opname-niveau 5.000 m2 hoger. De grootste dynamiek is zichtbaar bij de kleinere metrages tot circa 300 m2. Zo betreft 70% van het aantal transacties in 2016 een metrage kleiner dan 300 m2 en heeft er slechts een beperkt aantal verhuizingen plaatsvonden waarbij een metrage mee gemoeid was van meer dan 1.000 m2.
Omdat Alkmaar dit jaar voor het eerst wordt meegenomen in de Sprekende Cijfers van Dynamis laten we het onderzoek aansluiten op de NVM cijfers, die aangeven dat het beschikbare aanbod zich sinds 2015 stabiliseert. Op dit moment is er 86.800 m2 kantoorruimte beschikbaar. Ten aanzien van de totale voorraad betekent dit dat circa 22% beschikbaar is voor verhuur of verkoop.
Van het aanbod staat bijna 30% inmiddels structureel (> drie jaar) te huur of te koop. In het buitengebied en op het bedrijven-terrein Beverkoog is de leegstand in relatieve zin hoog is (10% van beschikbare aanbod te huur of te koop). Naast gebruikers-opnames in Alkmaar zijn ook verscheidene initiatieven ontstaan voor transformatie. Zowel kantoren als ander type vastgoed worden aan de markt onttrokken voor de realisatie van woningen. Voorbeeld is het oude kadasterkantoor aan de Rogier van der Weijdestraat 6 (ca. 5.200 m2) aangekocht door Segesta Groep voor de ontwikkeling van 88 huurappartementen.
In 2016 is er in totaal 17.700 m2 kantoorruimte opgenomen, een daling van 9% ten aanzien van 2015. Toch kan gesproken worden van een sterk opnamejaar als het volume wordt afgezet tegen het langjarige gemiddelde. De voornaamste vraag uitte zich afgelopen jaar rond het station van Alkmaar en op het kantorenpark De Viaanse Molen. Nabij het stationsgebied geldt inmiddels dat er nauwelijks meer kantoorruimte beschikbaar is voor verhuur.
Door het relatief hoge opnameniveau, ten opzichte van wat langjarig wordt ge-constateerd in de gemeente Alkmaar, ligt de kantorenmarktratio historisch hoog en komt in 2016 uit op 20%. Daarmee ligt dit aanzienlijk hoger dan het landelijke ge-middelde. Toch zijn er slechts enkele grotere kantorentransacties gemeld. Eén daarvan is de aankoop van het voormalige gemeentehuis van de gemeente Schermer in Stompetoren (Wittenburg) door Punt beheer BV (1.310 m2).
De mediane gerealiseerde huurprijs kwam over 2016 uit op € 92 per m2 en laat dus na enkele jaren van daling een stabilisatie zien. Wel laten de huurprijzen een hoge spreiding zien, ze verschillen van € 50 tot € 130 per m2. Dit is hoofdzakelijk te verklaren door het forse kantorenaanbod op de Alkmaarse markt en het feit dat een deel van het vastgoed wordt afgewaardeerd en goedkoop wordt ingekocht door beleggers. Daardoor kunnen zij tegen zeer scherpe huurprijzen kantoorruimte aanbieden.
De voorraad kantoorruimte komt in Alkmaar uit op 378.000 m2. Doordat er meerdere transformaties van kantoorpanden in de pijplijn zitten zal dit ook komende jaren nog gestaag dalen. Met deze transformaties kan de druk op de woningmarkt van Alkmaar enigszins worden weggenomen, echter zal gelet op de beperkte mogelijkheden om woningbouw te realiseren ook gekeken kunnen worden naar herbestemmings-mogelijkheden van (verouderde) bedrijventerreinen zoals de bedrijventerreinen Overdie en Oudorp.
Meer artikelen lezen? Download hier Sprekende Zaken editie mei 2017.
