Hoe wapenen ondernemers zich tegen het reëele gevaar van onderverzekering bij schade aan gebouwen?

Het begrip 'onderverzekering' is niet onbekend in verzekeringsland. Maar in de afgelopen jaren zijn de bouw- en materiaalkosten dermate gestegen dat het ook daarbuiten steeds vaker valt. En nu er een oorlog woedt die de prijzen aanzienlijk beïnvloedt, is het echt oppassen geblazen. Wat betekent dit voor ondernemers die een pand bezitten? Hoe wapenen zij zich tegen het gevaar van onderverzekering, waarbij ze te weinig uitgekeerd krijgen in het onverhoopte geval van schade? Tom Dekker, zakelijke verzekeringsexpert bij KRK, legt het uit.

Te lage uitkering bij schade

"In de praktijk komt het steeds vaker voor dat de verzekerde herbouwwaarde onvoldoende blijkt bij schade," vertelt Tom. "In zulke gevallen zijn de historische bouwkosten of het aantal m³ inhoud als uitgangspunt genomen. Maar de materialen die daadwerkelijk in een pand verwerkt zijn, kun je niet altijd onder algemene noemers plaatsen."

Het gevolg: onderverzekering van gebouwen. "Omdat de verzekering uitkeert op basis van de dagwaarde, kan het voorkomen dat je onvoldoende krijgt uitgekeerd. De financiële consequenties kunnen aanzienlijk zijn, waardoor de continuïteit van een bedrijf gevaar loopt."

Berekeningen, afwijkingen en valkuilen

Tom verduidelijkt het fenomeen 'onderverzekering' met een voorbeeld. "Stel, je hebt een pand in het centrum van Amsterdam verzekerd voor 1 miljoen euro. De taxateur geeft aan dat je dit moet ophogen naar 2 miljoen. Een enorm verschil, maar dat heeft vooral te maken met de locatie. Je zit hier met opruimingskosten die standaard tot 10 procent van de verzekerde herbouwwaarde verzekerd zijn."

Wat als de ondernemer het advies van de taxateur in dit geval niet opvolgt? "Dan is er sprake van een onderverzekering van 100 procent. Dat kan voor fikse problemen zorgen in het geval van schade."

Maar dat is niet de enige valkuil. Tom wijst ook op het belang van de doorlooptijd voor herbouw: "Bij de meeste verzekeraars is 10 procent huurderving standaard meeverzekerd. Vaak stopt de vergoeding hiervoor echter na een jaar. Daarom moeten ondernemers zich afvragen of hun pand na schade binnen 12 maanden weer overeind zou staan. In de binnenstad van Amsterdam is dat vaak niet het geval."

Eigenaars van panden met monumentale waarde moeten bovendien extra zorgvuldig zijn: "Als een monument schade heeft, wil je alles in de originele staat terugbrengen. Oók de ornamenten. Daar zitten haken en ogen aan. Bij het berekenen van de kosten voor herbouw gaan veel ondernemers uit van de WOZ-waarde. Maar dat is een economische waarde die de bank nodig heeft voor een financiering. Verzekeraars gaan uit van de herbouwwaarde. Zij bekijken wat het kost om ditzelfde pand weer neer te zetten."

Vaste taxatie en indexering voorkomen discussies

Heeft het zin voor ondernemers om een offerte aan te vragen bij een aannemer? "Niet echt, want deze is over twee weken alweer verouderd. Ons advies is om een vaste taxatie te laten uitvoeren, waarbij een deskundige taxateur de waarde vaststelt. Hierdoor ontstaat er bij schade geen discussie over de uit te keren waarde. Als je een indexering op de polis van de opstalverzekering meeverzekert, is de taxatie bovendien zes — in plaats van drie — jaar geldig."

Afwijkende en kostenverhogende factoren zijn bijvoorbeeld dat monumenten vaak gelegen zijn in binnensteden, aan de gracht of in het oude centrum. Juist daar gelden extra kosten in verband met parkeerkosten, slechte bereikbaarheid en dus extra reistijd voor aannemers. Daarnaast zijn vaak meer tijd en kosten gemoeid met het indienen van vergunningen.

Een bijkomend voordeel is dat een taxateur óók een eventuele oververzekering kan signaleren: "Het komt niet vaak voor, maar sommige ondernemers hebben een te hoge verzekering afgesloten. Dat is zonde, want je krijgt nooit méér uitgekeerd bij schade. Dan betaal je dus meer zonder reden. Kort gezegd, een taxatie zorgt dat je voor het juiste bedrag verzekerd bent!"