Zakelijk vastgoed financieren zonder bank: wat zijn je opties en waarop moet je letten?

Vastgoedfinanciering in een notendop

De term 'vastgoedfinanciering' staat voor het financieren van al het vastgoed dat je koopt of bezit met het doel om geld te verdienen. Hieronder vallen onder andere ontwikkelprojecten en beleggingsvastgoed in woningen, kantoren, bedrijfsruimtes of winkels — of een combinatie daarvan.

Waarom zou je eigenlijk vastgoed willen financieren? Simpel: het is een logische stap. Een lening is vaak goedkoper dan het vastgoedrendement dat je maakt. Daar komt bij dat niet iedereen voldoende eigen vermogen heeft. En degenen die wel over de nodige middelen beschikken, zijn niet altijd bereid om deze te gebruiken voor vastgoed. Reden te over om financiering te zoeken. Maar waar en hoe vind je die?

Commercieel vastgoed financieren: 6 alternatieven

De Nederlandse grootbanken en de Duitse Pfandbriefbanken vormen qua rente nog steeds de goedkoopste optie. Maar omdat ze enkel het zakelijke vastgoed met de laagste risico’s en de hogere bedragen financieren, moet je misschien ook naar alternatieven kijken. Er zijn steeds meer partijen op de markt die deze alternatieven bieden. Maar je moet het kaf van het koren scheiden en de beste optie voor jou kiezen. Hoe doe je dat?

We zetten de zes meest voorkomende opties voor je op een rij, inclusief voor- en nadelen!

1. Buy-to-let-financiers

Wil je huurwoningen financieren zonder bank? Dan moet je bij de buy-to-let-financiers zijn.

Zij hebben een duidelijke propositie en kunnen snel schakelen. Je doorloopt een efficiënt financieringsproces en de rentetarieven zijn transparant en vergelijkbaar. Buy-to-let-financiers gebruiken ook vaak de term ‘verhuurhypotheek’. De financiering is veelal afkomstig van professionele en institutionele investeerders die een iets hoger rendement zoeken dan een bank.

Het nadeel is dat de criteria op detailniveau per financier verschillen. Bijvoorbeeld short-stay-appartementen, woningen die je aan familieleden verhuurt en consumenten, worden door sommige financiers uitgesloten. Als je de details niet kent, dan kom je hier soms te laat achter — en dat is vervelend. Om dit te voorkomen, werken sommige buy-to-let financiers enkel via tussenpersonen die deze details wel kennen.

2. Bridge lenders

Bridge lenders verstrekken vastgoedfinancieringen met een looptijd van 3 tot 36 maanden die een hoger risicoprofiel of korte tijdslijnen hebben. Sommigen kunnen zelfs participeren. Heb je een lastige aanvraag? Dan kan een bridge lender deze meestal snel voor je oplossen. De financiering is vaak afkomstig van professionele investeerders, family offices of zeer vermogende particulieren met een rendementseis tussen de 6% en 12%.

Houd er rekening mee dat bridge lenders een stuk duurder zijn en slechts een tijdelijke situatie oplossen. Bovendien zijn de tarieven minder transparant en kun je ze lastiger vergelijken. Er zijn ook bridge lenders die misbruik maken van jouw situatie. Weet met wie je in zee gaat!

3. Crowdfunding platforms

Wie kent de crowdfunding platforms tegenwoordig niet? Hier kan je op een relatief betaalbare manier ‘rechtstreeks’ financiering aantrekken bij de 'massa' (crowd). Het proces kan soms snel gaan. De risico’s en tarieven zitten tussen die van de bank en die van de bridge lenders in.

Ze zijn echter niet allemaal even goed in het beoordelen en beheren van zakelijke vastgoedfinancieringen. Ook kan het soms wat langer duren om grotere bedragen op te halen. Daarnaast moet je jouw plan met iedereen delen. Het is uiteraard de vraag of je dit wilt doen. Het is van belang om jouw financieringsaanvraag op de juiste manier aan te leveren bij het juiste platform.

4. Peer-to-peer lending platforms

Past jouw aanvraag niet bij de bank, de bridge lender of het crowdfunding platform? Dan kan een peer-to-peer lending platform uitkomst bieden. Hier leen je rechtstreeks van één vermogende particulier tegen rentetarieven die hoger zijn dan die van de banken en lager dan die van de bridge lenders. Sommigen zijn gespecialiseerd in vastgoed. De looptijd is vaak langer dan 36 maanden en meestal gaat het om bedragen van €150.000,- tot €750.000,-. Sommige platforms kunnen ook vrij snel grotere bedragen onderbrengen bij hun meer vermogende particuliere financiers.

Ook hier geldt dat je je plan moet delen met een groep particuliere financiers. En de totale rente- en bemiddelingstarieven zijn stevig. Daarom is dit doorgaans een vrij dure optie om zakelijk vastgoed te financieren zonder bank. Soms zijn er goedkopere opties mogelijk als je de aanvraag anders structureert.

5. Rechtstreeks bij de vermogende particulier

Vind je een vermogende particulier die jou een financiering wil verstrekken of die zelfs wil participeren? Dat kan heel gunstig zijn. Het voordeel van deze optie is dat je informeel, snel, flexibel en veelal op basis van vertrouwen kunt schakelen.

Die vertrouwensband kan je ook in de weg staan. De investeerder begrijpt het niet of blijkt andere verwachtingen te hebben. En tref je de verkeerde persoon, dan kan deze je onder druk zetten. Daarom is het cruciaal dat je de juiste investeerder vindt en dat de verwachtingen en contracten duidelijk zijn — helemaal wanneer de investeerder minder goed in de materie zit.

Een ander nadeel is dat het niet altijd eenvoudig is om een vermogende particulier te vinden die bij je past. In sommige gevallen is het fijn als een ervaren partij bemiddelt in dit traject.

6. Een combinatie van mogelijkheden

Soms is het mogelijk om één financiering op te splitsen in een deel dat bij de bank past en een deel dat bij een vermogende particulier past. Of misschien kun je meerdere financieringen bundelen, zodat het toch interessant wordt voor een reguliere bank. De totale financieringslasten kunnen gunstiger uitpakken bij de juiste combinatie. Vaak zijn dit echter complexe puzzels waarbij de details bepalend zijn.

Financieren zonder bank: zelf regelen of werken met een intermediair?

Nu steeds meer partijen vastgoed financieren zonder bank, hebben we een versnipperd landschap van financiers gekregen. Er komen steeds meer spelers bij — en veel van hen hebben ook nog eens hun eigen financieringsproducten. Daardoor zijn vastgoedbeleggers en ontwikkelaars in een oerwoud van opties terechtgekomen. En vaak ontbreekt het hen aan een kompas: je moet de weg heel goed kennen om de financiering rond krijgen voor jóuw project. Een complexe taak, omdat deze diepgaande (markt)kennis vereist en maatwerk betreft.

Je kan een financieringsaanvraag immers maar één keer goed indienen bij de passende financier. Het is dan ook steeds belangrijker om te begrijpen hoe je bij die specifieke financier je aanvraag indient. Ga je deze weg alleen, dan is de kans groter dat je onderweg tegen onoverkomelijke obstakels aanloopt. Veel financiers werken graag via kundige intermediairs, omdat ze de aanvraag dan goed aangeleverd krijgen. Bij sommige financiers kom je om die reden niet binnen zonder intermediair.

In veel gevallen is het dan ook verstandig om een intermediair in de arm te nemen. Maar wel een die kennis van zaken heeft. Deze weet namelijk precies tegen welke problemen je zou kunnen aanlopen bij welke financier. Door je te helpen bij een goede voorbereiding en analyse kan de intermediair het verschil tussen een 'ja' en een 'nee' maken. Zo'n partij helpt je om de juiste financier te vinden, het dossier compleet te maken en de aanvraag geheel correct in te dienen. Vaak kan de intermediair je ook tips geven om je bestaande leningen slimmer te organiseren.

Bankvrij vastgoed financieren met de hulp van een intermediair: een praktijkvoorbeeld

We illustreren het bovenstaande met een voorbeeld uit onze praktijk. Stel, je klopt bij KRK aan omdat je een ontwikkelproject gaat aankopen: je hebt een kantoor gevonden dat je binnen drie jaar wilt transformeren tot woningen.

In zo'n geval analyseren we enkele zaken eerst samen op hoofdlijnen: de kredietnemer, het project en passende financiers. Bij deze specifieke casus blijkt dat je bij een bridge lender moet zijn. Wij vragen alle benodigde stukken op — van een eventueel huurcontract en een bestemmingsplan tot stichtingskosten, jaarcijfers en een taxatierapport. Vervolgens maken we een digitaal dossier en voeren we een grondige analyse uit. Wij werken met ruim 40 vastgoedfinanciers die we goed kennen, waardoor we uitstekend kunnen bepalen aan wie we jouw project het best kunnen voorleggen.

Zodra we weten welke financiers het tegen welke indicatieve condities willen financieren, leggen we de mogelijkheden aan je voor. Geef je akkoord, dan begeleiden we het financieringstraject van a tot z. Bij de aanvraag doen we ons best om een zo goed mogelijke deal voor je te sluiten. Soms bedingen we een korting of overtuigen we de financier om de afsluitprovisie omlaag te brengen. Zo bespaar je het bedrag dat je aan de intermediair uitgeeft — én je sluit een goede deal zonder hoofdbrekens.

Daarnaast fungeren we als sparringpartner. Je kan bij ons terecht voor breder advies, maar ook voor het verlengen van je bestaande leningen. We gaan een samenwerking aan voor de langere termijn, zodat we het leningbeheer goed voor je kunnen uitvoeren!

Aan de slag met vastgoedfinanciering?

Meer weten of sparren over jouw situatie? Neem gerust eens contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.