Nieuw btw-vastgoedbesluit sinds 1 januari 2025: Wat is er veranderd voor verhuurders?

Wat is er veranderd voor verhuurders?
Eind 2023 publiceerde de minister van Financiën een nieuw btw-besluit met betrekking tot vastgoed. Dit besluit brengt ingrijpende wijzigingen met zich mee voor verhuurders, met name rondom servicekosten en nutsvoorzieningen. Sinds 1 januari 2025 volgt het btw-regime van deze kosten nu automatisch het btw-regime van de huur, tenzij de kosten als zelfstandige prestaties worden aangemerkt. Dit kan grote gevolgen hebben voor huurovereenkomsten waarbij geen btw-belaste verhuur is afgesproken. Wat dit in de praktijk betekent? Bedrijfsmakelaar Edwin Doets, partner bij KRK, zet de belangrijkste wijzigingen op een rij.

Zelfstandige versus bijkomende prestaties
Verhuurders rekenen vaak kosten door aan huurders voor leveringen diensten en nutsvoorzieningen, de zogeheten servicekosten. Het btw-regime hiervan hangt af van de vraag of deze prestaties als zelfstandig of als bijkomend bij de verhuur worden beschouwd:

• Zelfstandige prestaties blijven apart belastbaar met btw en worden los van de verhuur beoordeeld.

• Bijkomende prestaties volgen het btw-regime van de huur. Bij een niet-btw-belaste huur mogen deze kosten niet langer met btw worden doorberekend.

Nieuw toetsingskader: minder zelfstandige prestaties
Voorheen werden servicekosten vaak als zelfstandige prestaties aangemerkt, waardoor ze los van de huur met btw belast konden worden. Maar een uitspraak van het Europese Hof van Justitie (2015) stelde dat een prestatie alleen zelfstandig is als de huurder zelf de leverancier kan kiezen en over de afname kan beslissen. Factoren zoals individuele meters en aparte facturatie spelen hierin een rol. Het nieuwe btw-besluit neemt deze richtlijnen over. Daardoor worden veel servicekosten die eerder zelfstandig waren, nu als bijkomende prestaties beschouwd en vallen ze automatisch onder het btw-regime van de huur.

Gevolgen voor verhuurders
Deze wijziging heeft belangrijke financiële en administratieve gevolgen:

• Geen btw over servicekosten: Als de huur niet btw-belast is, mag er ook geen btw meer worden gerekend over servicekosten en nutsvoorzieningen die als bijkomende prestaties gelden.

• Beperkte btw-aftrek: De btw over de inkoop van servicekosten is niet langer aftrekbaar, wat kan leiden tot financiële consequenties voor verhuurders.

• Impact op huurovereenkomsten: In het geval van niet-btw-belaste verhuur kan een btw-compensatieregeling met de huurder uitkomst bieden. Ook bestaande huurovereenkomsten dienen te worden bekeken en zo nodig aangepast.

We vertellen u graag meer
Wilt u weten hoe deze veranderingen uw huurovereenkomsten beïnvloeden? Neem contact met op met de specialisten van KRK voor deskundig advies op maat.