Muurvaste woningmarkt is kansrijk voor ondernemers

Verdieping

Om die vraag goed te beantwoorden, maken we eerst een verdieping naar de woningbezitters en woningkopers. Als we weten hoe zij zich bewegen, weten we waar ondernemers, investeerders en beleggers op in kunnen spelen.

Robert: ‘Wat je ziet is dat woningbezitters de mogelijkheden onderzoeken om een volgende stap op de woningmarkt te maken. ‘Gaan we verhuizen of investeren?’, is de vraag die veel mensen zichzelf stellen. Op het moment dat zij niet vinden wat ze zoeken, kiezen zij veelal voor een investering in hun huidige woning. Dit biedt kansen voor ondernemers die actief zijn in de woonbranche. Denk aan aannemers, keuken- en badkamerspecialisten, interieuradviseurs, stukadoors etc. Maar ook leveranciers van tuinhuisjes, wat een prima werkplek kan zijn. Want de ruimte om te investeren, is er bij veel mensen wel. Bankrekeningen lijken prima gevuld.’

Lockdown

De maanden tot aan het voorjaar (februari en maart) zijn in de basis een periode van lockdown en onzekerheid. Robert voorziet dat dit ook zijn weerslag zal hebben op de woningmarkt, met name aan de aanbodkant. ‘Mensen hebben nu minder zin om hun huis te koop te zetten, terwijl aan de koperskant de belangstelling onverminderd groot is. De vraag zal maar heel beperkt afnemen.‘

Tijdsgeest

En dan is er nog een ander punt. We leven in een andere tijdsgeest. Mensen zijn meer thuis en werken vanuit huis. Heeft dat ook invloed op de vraag? ‘Ja, zeker. De vraag naar extra kamers is groot, doordat mensen zich bewust zijn van het comfort van een eigen ruimte om rustig thuis te werken. Daarbij horen wij geluiden, bijvoorbeeld bij banken, dat zij niet verwachten dat mensen weer volledig teruggaan naar kantoor. Hybride werken heeft onverhoopt zijn intrede gedaan en lijkt te blijven. Wat hiervan het effect is op de bedrijfspanden, is overigens nog lastig te voorspellen.’

Trek in de ruimte

De behoefte aan extra ruimte, hebben ook Amsterdamse gezinnen. ‘In Amsterdam is sprake van een grote trek uit de stad met name door gezinnen. Voor velen is het niet houdbaar om met jonge kinderen in de stad te leven. Het is benauwd. Zij zoeken randgemeentes op. COVID-19 versnelt dit. De cyclus is dat de groep die, met een flinke overwaarde, de stad verlaat, dit versneld doet.

Expats

Niet alleen gezinnen verlaten de stad. Expats die zich in Nederland willen vestigen, zoeken ook de randgemeenten op. ‘Waar we bij gezinnen zien dat zij steeds verder de provincie ingaan, kiezen expats echt voor de randgebieden. De reden hiervoor is verklaarbaar. Gezinnen willen ‘een buiten’, rust en ruimte. Zij zijn ingesteld op reizen met een auto, niet zozeer afhankelijk van het openbaar vervoer. Expats daarentegen zijn wel ov-georiënteerd. Zij kijken anders naar woonbehoeften. Ze willen ruim wonen en zijn ingesteld op het openbaar vervoer. ‘Hoe lang heb ik nodig om in Amsterdam te komen?’, is voor expats een belangrijke vraag. Ook werkgevers kunnen hierop inspelen, door zich te vestigen op een plek die met het openbaar vervoer goed bereikbaar is.

Tip: begeleid expats

Volgens Robert zijn expats veelal ICT-gerelateerde mensen met een behoorlijk inkomen. ‘Zij hebben begeleiding nodig om keuzes te maken. Hoe werkt het kopen van een keuken, het vinden van een goede aannemer etc.? Ze kennen de weg niet. Hier liggen kansen voor ondernemers. Enerzijds voor branche gerelateerde ondernemers door de taalbarrière weg te nemen en de Engelse taal eigen te maken. Anderzijds voor ondernemers die expats willen begeleiden. Denk aan een dienst voor de totale begeleiding bij de aankoop, verbouw en inrichting van de woning, inclusief de regelzaken als abonnementen en contracten met o.a. energieleveranciers.’

Amsterdam

Terug naar de stad, naar de gezinnen die de stad willen verlaten. Dit zijn mensen met een redelijk budget. Zij kunnen een goede financiering regelen of hebben eigen geld. Zij willen investeren in het huis dat ze kopen. In de regio Zaanstad ziet Robert hierdoor een versnelling van het opknappen en renoveren van woningen. Ook gemeenten en ondernemers die in de woningmarkt actief zijn, kunnen hiervan profiteren.

Beleggers

Mooie kansen voor ondernemers dus, die in de branche actief zijn. Maar hoe verhoudt dit zich tot beleggers en investeerders? ‘Er is weinig aanbod voor beleggers. En wat er is, daar springen mensen op. De prijs is hoog en het rendement laag. Toch kiezen beleggers ervoor om toch in te kopen, om de simpele reden dat zij nergens anders rendement kunnen krijgen.’ Tegelijkertijd ziet Robert ook kansen voor projectontwikkelaars en investeerders.

Flexibilisering van de woningmarkt

Expats die vanwege corona wegblijven, expats die de stad verlaten, gezinnen die de stad verlaten: ‘In Amsterdam zijn meer dan 1000 woningen onder de 1500 euro per maand te huur. Hier kunnen ondernemers op inspelen door producten aan te bieden waar starters en / of samengestelde huishoudens, zoals vrienden, samen kunnen wonen. Zet die producten in de markt voor max 1000 euro huur per maand, zodat de huisgenoten de huur samen kunnen betalen.’

Friends concept

Deze trend, flexibilisering van de woningmarkt, ziet Robert op meer plekken. Friends concept is zo’n bijvoorbeeld. Volgens dit concept hebben de huisgenoten eigen slaapkamers en delen zij een woonkamer en keuken. Populair bij jonge mensen maar ook bij oudere mensen. ‘Ik ken twee oudere zussen die volgens dit concept samenwonen.’

Woonvormen veranderen

Woonvormen veranderen. Redenen hiervoor zijn de vergrijzing, relatiebreuken en de minder honkvaste millennials die net zo lief met een vriend of vriendin samenwonen. Robert: ‘Het voordeel van flexibilsering is dat de woonruimte voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk is en blijft.’ Dit concept neemt Robert ook mee in zijn adviezen naar projectontwikkelaars. ‘Veel ontwikkelaars zetten in op appartementen van 40 tot 50 m2. Deze appartementen tellen door de oppervlakte maar één slaapkamer, waardoor het alleen geschikt is voor alleenstaanden of partners. Dit verkleint de doelgroep en verhuurmogelijkheden.’

‘Wil je duurzaam ontwikkelen, ontwikkel dan met oog voor verschillende doelgroepen.’

Nieuwbouw

Ondertussen komt er in de regio veel nieuwbouw aan. Robert: ‘Zeker in de Zaanstreek zijn wij de grootste nieuwbouw verkoopmakelaar. Maar ook in groot-Alkmaar spelen wij een grote rol. Omdat wij de markt én de kopers kennen, werken ontwikkelaars graag met ons samen. Op gemeentelijk niveau praat ik veel mee, ik heb zitting in de Woningmakers, een kopgroep van private partijen die samen in groot-Alkmaar de woningbouw stimuleren én ik ben voorzitter van het Zaans bouwplatform, een denktank voor woningbouwproductie. Het Zaans bouwplatform heeft de rol om projectontwikkelaars te bedienen en te zorgen dat de woningen goed verkocht worden.’

Marktadvies

Vanuit zijn rol denkt Robert volop mee met projectontwikkelaars. ‘Zodra een ontwikkelaar een grondpositie op het oog heeft, word ik benaderd voor de koop maar ook om te sparren over de mogelijkheden op die plek. Dat wij vrijwel dagelijks huurders en kopers spreken, maakt ons een sterke partij voor ontwikkelaars. Wij zijn in staat de vraag te vertalen naar een goed marktadvies.’

Ontwikkelingen

In de Zaanstreek maar ook Heerhugowaard gebeurt nu veel. In Limmen en Heiloo zijn onlangs nieuwbouwprojecten gerealiseerd. ‘Vanaf 2022 en verder verwacht ik dat het aanbod in nieuwbouw verder gaat stijgen. Hierbij speelt wel dat er binnenstedelijk wordt ontwikkeld. Denk aan Overstad in Alkmaar. De grond is duur en de prijzen zijn hoog. Er zijn veel woningen nodig om dit terug te verdienen. Dat betekent veel woningen op weinig vierkante meter.’ De lucht in dus. Volgens Robert is het de vraag of er voldoende vraag is naar appartementen.

KRK, ongewoon gewoon goed

Kuijs Reinder Kakes bestaat bijna 100 jaar. Daarvan draait Robert nu 27 jaar mee. Tijdens zijn loopbaan heeft hij een tendens zoals die nu is, eerder meegemaakt. ‘Het effect dat we nu zien, komt overeen met wat we zagen eind jaren negentig en het begin van deze eeuw. Er was een enorme economische groei, banken hadden ruime financieringsmogelijkheden, lenen deden we aflossingsvrij, de rente daalde van 10% naar 4% en maandlasten waren aantrekkelijk. Ook toen kwamen nieuwbouwontwikkelingen binnenstedelijk terecht. Toen de markt wat minder werd in 2006, was het moeilijker om woningen te verkopen. De bankencrisis volgde in 2008, de economische in 2014.’

2004

Vergelijken we de tijd waarin we nu leven met toen, dan is het volgens Robert nu 2004. ‘We zitten in de periode dat de rek eruit begint te raken. Prijzen vlakken af. Mensen willen niet extra financieren en financieren wordt lastiger. Daarbij stijgt het aanbod van nieuwbouw waardoor de vraag afneemt en de prijzen langzaam stabiliseren en wellicht iets dalen.’

Conclusie

Hoewel de woningmarkt muurvast zit lijkt het cement brozer te worden. Op de lange termijn betekent dit dat vraag en aanbod meer in balans komen. Op de korte termijn betekent het ook kansen voor ondernemers, namelijk:

• Inspelen op de renovatie- en verbouwwensen van particulieren
• Producten aanbieden voor nieuwbouw: ontzorg de stedelingen bij hun trek uit de stad
• Inspelen op de behoefte aan een afgezonderde thuiswerkplek
• Expats begeleiden bij hun trek uit de stad, aankoop en inrichting van hun woning
• Beschikbare verhuurpanden in Amsterdam aantrekkelijk maken voor starters of samengestelde huishoudens
• Projecten ontwikkelen voor veranderende woonvormen en brede doelgroepen
• Investeren om rendement te maken? Ben kritisch op wat u koopt, kijk naar de plek, ga voor een vorm die flexibel genoeg is om voor meerder partijen interessant te zijn. Dit helpt u bij het doen van een duurzame investering voor de langer termijn