Is jouw WOZ-waarde te laag of te hoog?
Wie vastgoed bezit, betaalt belasting over de WOZ-waarde. Dat is niets nieuws. En eigenaren van verhuurde woningen streven al jaren naar een zo laag mogelijke WOZ-waarde. Want, zo redeneren zij, daarmee betalen ze minder belasting. Maar nu we hoogstwaarschijnlijk met nieuwe wetgeving te maken gaan krijgen, zou het weleens wenselijk kunnen zijn om je WOZ-waarde hoger te krijgen. Hoe zit dat precies? Eelco Bakker, teamleider van de afdeling Taxaties en Advies bij KRK en voormalig WOZ-taxateur, legt het uit.
De WOZ-waarde in een notendop
Laten we beginnen met een korte bespreking van de WOZ-waarde. Wat houdt deze ook alweer in? ''De WOZ-waarde sluit in principe aan bij de marktwaarde, maar dan met een peildatum van een jaar terug,'' vertelt Eelco. Er kunnen echter meer verschillen zijn, door de aanwezigheid van 'ficties' in de wet WOZ. ''Door de eerste fictie, de verkrijgingsfictie, wordt de huursituatie niet meegenomen in de WOZ-waarde. Er wordt daarin uitgegaan van een situatie waarin de woning vrij van huur en gebruik is. Aangezien een woning leeg doorgaans een hogere marktwaarde heeft dan in verhuurde staat, kan de WOZ-waarde hoger liggen dan de marktwaarde. Ook door de overdrachtsfictie kan er verschil ontstaan. Deze fictie gaat uit van vol eigendom. De waarde verminderde elementen van een recht van erfpacht, worden dus niet meegenomen in de WOZ-waarde.''
Een aandachtspunt voor eigenaren, want het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde is in deze kantelende markt significant: ''Heb je bijvoorbeeld een verhuurde woning op erfpacht in Amsterdam, dan wordt de WOZ-waarde ten tijde van beschikking door drie elementen hoger ingeschat dan de marktwaarde van nu.''
Wanneer levert een hogere WOZ-waarde onderaan de streep méér op?
Met de nieuwe spelregels in box 3, weegt de WOZ-waarde zwaarder mee. Dus een lagere WOZ-waarde lijkt de gunstigste optie, toch? ''Lang niet altijd,'' zegt Eelco. ''Per 1 januari 2024 komt er hoogstwaarschijnlijk een wetswijziging aan. Deze is gericht op het woningwaardestelsel (WWS). Op basis van verschillende kwaliteiten - van het energielabel tot badkamerelementen - krijgt een woning punten toegekend. Bij het nieuwe puntensysteem wordt een energielabel zwaarder meegewogen en geldt dat je pas in de vrije sector kunt verhuren als je boven de 187 punten uitkomt. Die grens ligt een stuk hoger dan de huidige. Zit je eronder, dan word je huur gemaximaliseerd.''
Wat dit te maken heeft met de WOZ-waarde? Véél: ''Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten je krijgt. Een hogere WOZ-waarde kan je weleens helpen om boven de 187 punten uit te komen. Dan moet je natuurlijk wat meer belasting betalen, maar je woning valt dan wel in de vrije sector. Onderaan de streep levert dat toch een stuk meer op.''
De jongste regel in het WWS is gericht op de WOZ-cap. Hierdoor wordt de WOZ-waarde minder meegewogen in de puntenindeling. Echter lijkt het er op dat deze WOZ-cap verlicht wordt per 1 januari 2024. Daardoor wordt een hogere WOZ-waarde nóg relevanter!''
Verhogen of verlagen: wat is zinvol voor jou?
Wil je een lagere of hogere WOZ-waarde, dan moet je bezwaar maken. Wanneer is dat verstandig? Dat hangt volledig af van jouw persoonlijke situatie. Maar Eelco schetst een beeld aan de hand van enkele voorbeelden: ''Stel, de puntenstelling komt ver boven de puntengrens uit, dan is er een marge om de WOZ-waarde zo laag mogelijk te krijgen. Maar wie onder de grens van 187 punten uitkomt, wil dit graag oprekken tot deze grens. Een verhoogde WOZ-waarde kan daarbij doorslaggevend zijn. Een verbetering van het energielabel is doorgaans kostbaarder dan een WOZ-procedure. Een wenselijke hoge of lage WOZ-waarde verschilt dus per woning. Een vastgoedeigenaar die meerdere huizen bezit, profiteert misschien van een hogere WOZ-waarde bij één verhuurde woning en een lagere WOZ-waarde bij de rest. Daarom is het cruciaal om dit per geval te beoordelen.''
Ben je benieuwd of het voor jou zinvol is om de WOZ-waarde te verhogen of verlagen? En kan je wel wat deskundig advies gebruiken? Neem gerust contact met ons op.
