Een frisse blik op duurzame kantoren

Niet woningen of hotels, maar ‘kantoren’ is het nieuwe toverwoord. Voor vastgoedbeleggers en vastgoedeigenaren staan de spotlights – met energiezuinige ledlampen natuurlijk – gericht op de kantorenmarkt in Amsterdam. Leegstand is geen bedreiging meer. Leegstand is een kans. Hogere opbrengsten liggen in het verschiet, zo bleek tijdens een kennissessie van Kuijs Reinder Kakes.

Door Eric Wendel

De zeventiende etage van de hippe A’DAM Toren in Amsterdam-Noord was vrijdag 9 februari het domein van een exclusief gezelschap van vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. Op de agenda stond de toekomst en de waardecreatie van het vastgoed in de regio. Want dat het toevoegen van extra waarde mogelijk is, staat buiten kijf. Vastgoedeigenaren kunnen leegstand creëren om hun gebouwen duurzaam te maken, wat de waarde verhoogt, een concurrentievoordeel oplevert en over enkele jaren hogere huuropbrengsten genereert.

Soms kun je nu zelfs beter ‘nee’ zeggen als een huurder op kantoorruimte aast, vertelde partner en makelaar Marc Wolthuis van Kuijs Reinder Kakes op de bijeenkomst. ,,Als je een kantoor voor 10 jaar verhuurt voor de huidige markthuur, heb je eigenlijk een hele slechte deal gesloten. Het aanbod van de kantorenmarkt in Amsterdam droogt heel snel op. We verwachten een stijging van de huurprijzen van minimaal 10 procent per jaar en een stijging van de koopsommen. Dat de rendementen dalen én de huurprijzen stijgen levert extra voordeel op bij verkoop. Voor nieuwbouw betaalt een huurder nu al snel € 180 per vierkante meter.’’

De vraag naar kantoren in Amsterdam neemt toe, maar is de komende jaren overweldigend, verklaarde Wolthuis. ,,De stad is 24 uur in beweging en het centrum van Nederland, die zich als een olievlek uitbreidt.’’ Vooral Zuidoost, de Zuidas, West en het Centrum zijn in trek. Het aanbod daalt, terwijl de opname en vooral het aantal nieuwe zoekers stijgt. In 2017 werd er in de hoofdstad 691.200 m² aangeboden. Een groot deel van het aanbod wordt ingenomen door sloop en nieuwbouw. Tegelijkertijd zijn huurders kieskeurig en is niet elk kantoorpand geschikt. Voorzieningen, parkeermogelijkheden en ov-verbindingen zijn belangrijk, maar de werkplek moet ook herkenbaar en inspirerend zijn.

Wolthuis illustreerde de snelle ontwikkelingen met een voorbeeld in Amsterdam-Zuidoost. Het kantorengebied tussen de Arena en de A9 lag vroeger slecht in de markt, maar kent nu weinig leegstand. De totale voorraad is 596.000 m², maar door de hoge bezettingsgraad, transformatie en gebiedsontwikkeling is het feitelijke aanbod slechts 86.000 m². Van de 680 bedrijven (> 5 werknemers) moeten 90 bedrijven (13 procent) op zoek naar nieuwe huisvesting, terwijl eigenaren van vergelijkbare objecten niet of minder snel bereid zijn om te verhuren.

De schaarste op de markt geeft dus kans om extra waarde te creëren, al zijn er volgens Wolthuis ook andere factoren die van invloed kunnen zijn. ,,Plannen kunnen niet doorgaan, erfpacht is altijd een lastige kwestie en er kunnen alternatieven uit onverwachte hoek komen. Misschien worden kantoren in Almere over enige tijd wel weer hip.’’

Vastgoedspecialist Paul Wanders, Dentons Boekel.

Vastgoedeigenaren staan in ieder geval een hele trits maatregelen te wachten om kantoren duurzaam te maken, vertelde vastgoedspecialist Paul Wanders van advocatenkantoor Dentons Boekel. In 2023 moeten alle kantoren energielabel C hebben. In 2030 is energielabel A verplicht en in 2050 moeten alle kantoren energieneutraal zijn. Daarnaast moeten ook alle asbesthoudende daken uiterlijk 1 januari 2024 zijn vervangen.

Toch vallen de consequenties voor de eigenaren wel mee, zei Wanders. ,,De upgrade naar label C is vaak mogelijk zonder bouwkundige aanpassingen en de kosten van ledverlichting kun je bij de huurder neerleggen. Hij krijgt daar lagere servicekosten voor terug.’’ Bovendien komen vastgoedeigenaren in aanmerking voor fiscale voordelen en subsidies en zijn de sancties te overzien. ,,Je krijgt een maximale boete van € 20.000 als je niet voldoet aan energielabel C en de pakkans is beperkt. De afgelopen jaren is maar vier of vijf keer gehandhaafd en de hoogst uitgedeelde boete was € 10.000.’’

De duurzaamheidsmaatregelen raken ongeveer de helft van de 85 miljoen m² kantoorruimte in Nederland, maar toch blijven harde resultaten uit. Wanders: ,,De upgrade naar energielabel C scheelt slechts een kwart procent uitstoot. Het is symboolpolitiek: het gaat vooral om bewustwording. Nederland loopt hierin voorop. Ik was onlangs met de NVM in de Japanse stad Kyoto, de naamgever van het Kyoto-verdrag dat de vermindering van uitstoot van broeikasgassen regelt. In Kyoto zelf hebben ze niks van dit alles. Kantoren hebben allemaal enkel glas in plaats van dubbel glas, want dat is goedkoper.’’

Petran van Heel, vastgoeddeskundige van ABN Amro.

Ook Petran van Heel, vastgoeddeskundige van ABN Amro, is verbaasd over dit geringe effect. ,,Die kwart procent lijkt bijna niet te matchen met het feit dat kantoren verantwoordelijk zijn voor 35 procent van de CO²-uitstoot in Nederland.’’ Toch kunnen eigenaren zich maar beter aan de regels conformeren. ,,De imagoschade is veel groter dan de boete als je niet aan het energielabel voldoet. Het gaat je geld kosten als je aan de verkeerde kant zit.’’

ABN Amro is in 2014 begonnen met het verduurzamen van haar kantoren. Het hoofdkantoor van de bank werd in 2016 erkend als ‘The world’s most sustainable building in-use’. Ook de vastgoedklanten worden ondersteund, zodat ze in 2022 allemaal minimaal energielabel C op zak hebben. De missie is dat al het vastgoed van ABN Amro in 2030 beschikt over energielabel A. ,,Het levert ons nieuwe klanten, nieuw werk en internationale erkenning op’’, zei Van Heel.

Bert Deen van Dynamis Taxaties.

Hoe duurzaamheid de waarde verhoogt, verduidelijkte senior taxateur Bert Deen van Dynamis Taxaties. ,,Dat begint met het verzamelen van informatie over de duurzame eigenschappen van het gebouw. Daarna gaan we dat beoordelen en die eigenschappen integreren in de marktwaarde. Tot slot is bewijs nodig voor de onderbouwing.’’

Een van de belangrijkste elementen is de locatie en de bereikbaarheid, zegt Deen. ,,Het kantoor moet bereikbaar zijn met het openbaar vervoer én met de auto. Een gebouw zonder gebruikers is niet duurzaam.’’ Daarnaast is het management belangrijk. ,,Een groen gebouw is niet groen als het slecht wordt beheerd. Dus ga niet 24 uur per dag stoken met de deuren open als je groene energie hebt.’’ Ook voor ontzorgen ziet Deen een grotere rol weggelegd in de toekomst. ,,De huurder wil niet omkijken naar servicekosten, maar een vast bedrag betalen.’’ En het gebruik versus het bezit wordt belangrijk. ,,Eigenaren gaan geen lampen meer vervangen, maar kopen bijvoorbeeld ‘licht’ bij Philips. Die behoudt ook het eigendom van het licht. Hoe taxeer je dat? Dan kijken we wat een gebouw nodig heeft om te kunnen functioneren. Dat is nu volop in ontwikkeling.’’

Fotografie: Mandy Fisher