Uitdagingen voor Nieuwbouw: Regionale Verschuivingen onder de Wet Betaalbare Huur
Geschreven door Daan Bruinekreeft op 24 juni 2024De Nederlandse woningmarkt staat onder druk met een groeiende vraag naar betaalbare huurwoningen in zowel de sociale als de vrije sector. Om aan deze vraag te voldoen, wordt nieuwbouw steeds belangrijker. Met de invoering van het vernieuwde WWS-puntenstelsel en de Wet betaalbare huur, die beoogt de huurprijzen beter te reguleren en meer woningen in het middensegment betaalbaar te maken, komt de investering in nieuwe woningen voor de huursector onder druk te staan.
Vandaag zal er in de Eerste Kamer worden gestemd over de Wet betaalbare huur. Gisteren heeft Dynamis Research hierover een eerste blog over gepubliceerd. Deze blog gaat in op de effecten van verduurzaming in het nieuwe WWS-puntenstelsel. In deze publicatie analyseren we waar toekomstige nieuwbouwappartementen van verschillende oppervlakten in de gereguleerde of vrije sector zullen vallen.
Casus 2: De grootte van nieuwbouwappartement
De nieuwe Wet betaalbare huur lijkt nog niet voor een impuls op de nieuwbouwmarkt voor de huursector zorgen. Dit jaar zijn er al veel huurwoningen uitgepond als gevolg van strengere reguleringen op de Nederlandse huurwoningmarkt. Om de impuls aan nieuwbouwappartementen niet te laten verzwakken, mogen nieuwbouwwoningen die tot 2028 worden opgeleverd en in het middensegment vallen, 20 jaar lang 10 procent huuropslag vragen boven op de maximale huurprijs volgens het nieuwe WWS-puntenstelsel.
Om de effecten van de nieuwe wet te meten voor nieuwbouwappartementen in Nederland, is in onderstaande kaarten berekend waar een woning wel en niet in de vrije sector komt met verschillende oppervlakten. De analyse is uitgevoerd voor appartementen van 60, 65, 70 en 75 m², rekening houdend met een gelijk aantal kamers. De nieuwbouwappartementen zijn voorzien van energielabel A+++, met een standaard keuken en badkamer en eigen balkon. Hiermee komt de nieuwbouwwoning van 60 m² exclusief de WOZ-waarde uit op 152 punten in het nieuwe model.
In onderstaande kaarten is de spreiding gevisualiseerd waar de hierboven beschreven nieuwbouwwoning op basis van de WOZ-waarde en verschillende oppervlakten in de gereguleerde of vrije sector valt.
Uit de kaarten valt af te leiden dat er per stap van 5 m² extra woonoppervlak steeds meer postcodegebieden in de vrije sector vallen. De gebieden die in de vrije sector vallen bij 60 m² bevinden zich voornamelijk in de Randstad en het oosten van Noord-Brabant, omdat de WOZ-waarden daar hoger zijn. Bij elke stap beslaat de nieuwbouwwoning steeds meer postcodegebieden in de vrije sector. Bij 75 m² valt de nieuwbouwwoning in bijna heel Nederland in de vrije sector. Alleen in Zuidoost Limburg en delen van Noord-Nederland is deze woning bij een oppervlak van 75 m² nog gereguleerd.
Regionale verschillen in het nieuwe stelsel bij 60 en 65 m²
Regionale verschillen in het nieuwe stelsel bij 70 en 75 m²
Voor nieuwbouwontwikkelingen is het relevant om vooraf na te gaan bij welke metrages een bepaalde nieuwbouwwoning in een regio wel of niet in de gereguleerde of vrije sector valt. Wilt u meer informatie naar aanleiding van dit onderzoek, neem dan contact op met research@dynamis.nl.
De data in deze kaarten is berekend op basis van transacties van meergezinswoningen tussen 60 en 79 m². Aangezien niet in elk postcode-4 gebied in Nederland een transactie heeft plaatsgevonden die aan deze criteria voldoet, zijn sommige postcode-4 gebieden in deze analyse buiten beschouwing gelaten.
