In het bezit van vastgoed? Deze 3 veranderingen kun je verwachten

Veel ondernemers bezitten verhuurd vastgoed, vaak voor hun pensioen of om rendement te maken in hun verdiende kapitaal. Meestal gaat het hierbij om verhuurde appartementen. Behoor jij tot deze groep? Dan is de situatie al sterk veranderd de afgelopen tijd en zal ook verder kunnen veranderen. Het gaat hier in hoofdzaak om drie wijzigingen waar je rekening mee moet houden. Want, is het voor jou nog wel lonend om jouw pand te verhuren? Of is het tijd om afscheid te nemen van jouw belegging? Maarten List BSc, adviseur commercieel vastgoed KRK, maakt je wegwijs in de nieuwe regelgeving.

Hogere belasting: verdamping van rendement?

''Wie een beleggingspand in privé-eigendom heeft, krijgt met behoorlijke ingrijpende fiscale veranderingen te maken, zegt Maarten.'' Hiervoor was het rendement, waarmee de belastingdienst het vermogen berekende, 4%. Maar de belastingdienst rekent inmiddels met 6,04%, terwijl de leegwaarde-ratio gestegen is. Dat wil zeggen: de aftrek vanwege verhuurde staat is verminderd. Hierdoor moet je over een hogere waarde rendement berekenen.

Maarten licht dit toe met een rekenvoorbeeld: ''Een verhuurd appartement in box 3 heeft een WOZ-waarde van €350.000,- en de maandelijkse huur bedraagt €1200,-. Hierdoor moet de leegwaarde-ratio sinds 2023 worden vastgesteld op 95%. Stel, op het appartement is een hypotheekschuld gevestigd van €150.000,-. Met een fictief rendement van 6,04%, waarover 36% belasting wordt berekend en een negatief rendement van slechts 2,47% op de hypotheekschuld, komt de netto belasting neer op 5.896,88 per jaar (afgezien van fiscale drempels). Vóór de belastingwijzigingen was dit €2.400,- per jaar (wellicht de nog bekende 1,2% over de waarde minus de hypotheek). Als de inkomsten uit verhuur min de totale uitgaven (waaronder belastingen), lager zijn (wat snel kan gebeuren als er een hypotheek is afgesloten die moet worden afgelost, en vooral als er ook onderhoudskosten zijn), kan dit zelfs leiden tot een negatieve cashflow. Hoewel dit misschien niet het geval is in het bovenstaande voorbeeld, kan het wel voorkomen wanneer de maandelijkse huur laag is, bijvoorbeeld omdat deze al jaren geleden is vastgesteld en alleen mag worden verhoogd met de door de overheid vastgestelde percentages. ''Op deze manier verdampt eigenlijk het rendement, terwijl dit vaak bedoeld is voor pensioenen of inkomsten waarvan geleefd moet worden.''

Wet Betaalbare Huur: wat komt er nog meer aan?

Het vorige kabinet, dat momenteel demissionair is, heeft het wetsvoorstel ''Wet Betaalbare Huur'' van minister de Jonge naar de Tweede Kamer gestuurd. Indien deze wet wordt goedgekeurd, zullen veel woningeigenaren vanaf 1 juli niet langer vrij zijn om de huursom zelf vast te stellen. Dit heeft alles te maken met de aangepaste puntentelling. ''Momenteel kun je een woning vanaf 137 punten als vrijesectorwoning aanbieden,'' vertelt Maarten. ''Volgens de nieuwe regelgeving mag je de huurprijs pas zelf bepalen wanneer een woning meer dan 187 punten krijgt''. De punten worden onder meer bepaald aan de hand van metrage, WOZ-waarde, duurzaamheid en voorzieningen.

De impact op woningeigenaren kan flink zijn. ''Bij veel woningen die nu verhuurd worden voor €1.200,- tot €1.400,- (in Amsterdam liggen de huurprijzen nog hoger) kunnen de huurprijzen terugvallen naar €1.000,- tot maximaal €1.100,- wanneer deze opnieuw verhuurd worden.

Maarten ziet nu al dat veel beleggers overwegen om hun beleggingspand te verkopen als deze leeg komt te staan wanneer de huurder opzegt. ''In vrij veel gevallen loont het niet meer om een appartement met een oppervlakte van minder dan 70m2 in de Zaanstreek te verhuren. De verwachting is dan ook dat de huidige huurwoningen straks steeds meer in de verkoop zullen komen.''

Wordt verkopen steeds aantrekkelijker?

Volgens Maarten is er nog een ander aspect om mee te nemen in de beslissing om het beleggingspand te houden of te verkopen. ''Veel mensen hebben nu nog een goede financieringsrente lopen. Zij hebben een paar jaar geleden een lening afgesloten met een rente van 2 à 3%. Als de renteperiode eindigt en de bank komt met een nieuw voorstel, wordt er nu een rente van ongeveer 6% berekend.''

Kortom: ''Verhuren wodt ongunstiger, maarr de woningmarkt trekt nog steeds aan door de schaarste, een stabielere hypotheekrente voor eigen gebruik en de gestegen salarissen. Hierdoor zijn woningen die leeg worden aangeboden heel goed te verkopen.''

Zover is het echter nog niet. ''Momenteel zien we dat mensen de verkoop sterk overwegen, maar de situatie nog even afwachten,'' zegt Maarten. ''De fiscale regels zijn doorgevoerd, dus veel woningeigenaren ervaren reeds de belastingpijn. Maar een doorvoering van de Wet Betaalbare Huur kan de doorslaggevende factor zijn. Zéker wanneer deze gecombineerd wordt met de hogere hypotheekrente! Wij voeren hier al relatief veel gesprekken over en zien ook dat beleggers ondanks de negatieve golf van dit moment liever blijven zitten. Het beleggen in woningen heeft namelijk ook een positieve impact gehad op de rendement-risico-analyse. Daarnaast, kan ook het investeringsklimaat hierdoor ook weer beter worden.''

Wat kun je het beste doen: blijven verhuren of toch liever verkopen? Neem contact op met KRK om samen in kaart te brengen wat in jouw situatie de juiste beslissing is.