Sprekende Cijfers Woningmarkten Q4 2025

De Noord-Hollandse woningmarkt laat in het vierde kwartaal van 2025 een stevig maar rustiger tempo zien. Uit de nieuwste editie van Sprekende Cijfers Woningmarkten van KRK Makelaars en Dynamis blijkt dat het aantal transacties in veel gemeenten verder is toegenomen, terwijl het woningaanbod juist afneemt. Prijsontwikkelingen blijven daarbij overwegend beperkt. De markt beweegt zich steeds nadrukkelijker richting een nieuw evenwicht, al verschillen de uitkomsten sterk per gemeente.

Actieve markt met meer samenhang

‘Wat dit kwartaal opvalt, is de combinatie van activiteit en beheersing,’ zegt Sander Siegersma, partner bij KRK. ‘De markt draait volop, maar zonder de heftige prijseffecten die we eerder zagen. Dat wijst op meer samenhang tussen vraag en aanbod, al blijft de druk in populaire regio’s onverminderd aanwezig.’

Verkoopcijfers op hoog niveau

In een groot aantal gemeenten zijn in het vorige kwartaal opvallend veel woningen verkocht. Vooral stedelijke gebieden laten hoge aantallen zien. Amsterdam komt uit op bijna 4.000 transacties en ook Haarlem, Amstelveen, Zaanstad en Dijk en Waard noteren een bovengemiddeld eindejaarresultaat. ‘De koopbereidheid is groot,’ aldus Siegersma. ‘Zeker in en rondom de steden blijft de vraag stevig. Dat zagen we eerder al, maar dit kwartaal is de beweging breder zichtbaar.’

Omslag in het aanbod

Na een langere periode van groei is het aanbod in meerdere gemeenten teruggelopen. In Amsterdam daalt het aantal te koop staande woningen fors, maar ook in onder meer Haarlem, Alkmaar en Amstelveen is sprake van een duidelijke afname. ‘De ruime fase lijkt voorbij,’ zegt Siegersma. ‘Dat betekent niet dat de markt weer overslaat, maar wel dat de onderliggende krapte voelbaar blijft.’

Prijzen bewegen binnen smalle bandbreedte

De prijsontwikkeling blijft beheerst. In de meeste gemeenten schommelen de mutaties rond een paar procent omhoog of omlaag. Amsterdam laat een lichte daling van de gemiddelde verkoopprijs zien, terwijl de vierkantemeterprijs stabiel blijft. Elders, zoals in Alkmaar en Zaanstad, is sprake van beperkte stijgingen. ‘De markt corrigeert niet, maar kalibreert,’ aldus Siegersma. ‘Dat maakt het speelveld overzichtelijker voor zowel kopers als verkopers.’

Amsterdam: samenstelling bepaalt het beeld

Net als in eerdere kwartalen wordt de Amsterdamse markt sterk beïnvloed door de verkoop van voormalige huurwoningen. Het gaat daarbij vaak om kleinere appartementen, wat doorwerkt in de gemiddelden. ‘Het type woning dat verkocht wordt, is hier doorslaggevend,’ zegt Siegersma. ‘De prijs per vierkante meter blijft hoog, maar de gemiddelde transactieprijs zegt minder over de onderliggende waardeontwikkeling.’

Nieuwbouw: verlichting met kanttekeningen

Nieuwbouw blijft een belangrijke aanjager van het aanbod, maar de rol verschilt sterk per gemeente. In Dijk en Waard, Diemen en Haarlemmermeer bestaat inmiddels een groot deel van het aanbod uit nieuwbouwwoningen. In Alkmaar en Zaanstad zorgen vooral nieuwbouwappartementen voor extra transacties. Tegelijkertijd blijft de prijsontwikkeling van nieuwe meergezinswoningen beperkt. Het groeiende aanbod en de concurrentie met uitgeponde appartementen drukken de prijs. ‘Nieuwbouw helpt om beweging te creëren,’ zegt Siegersma, ‘maar lost niet automatisch de druk in het middensegment op. Bovendien verwachten we dat de markt voor nieuwbouwappartementen in 2026 verzadigder raakt, terwijl eengezinswoningen juist schaars blijven.’

Lokale verschillen worden scherper

De onderlinge verschillen tussen gemeenten nemen verder toe. Waar sommige gebieden snel verkopen en lichte prijsstijgingen laten zien, is elders meer rust en langere verkooptijd zichtbaar. ‘Algemene conclusies worden steeds lastiger. De woningmarkt vraagt om lokale interpretatie. Maar de uitbalancering zet door,’ besluit Siegersma. ‘Kopers krijgen iets meer ruimte om af te wegen, verkopers moeten scherp blijven in hun strategie. De cijfers geven richting, maar het echte verhaal zit in de lokale details.’