Sprekende Cijfers Woningmarkten Q3 2025

De woningmarkt in Noord-Holland liet in het derde kwartaal van 2025 opnieuw een levendig beeld zien. Zo blijkt uit de kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten Q3-2025 van KRK Makelaars en Dynamis. In vrijwel alle gemeenten stijgen de verkoopprijzen, met Zaanstad als uitschieter. Ook het aantal transacties neemt toe, vooral in Amsterdam, Haarlem en Zaanstad. Opgeteld werden in deze drie steden ruim 1.100 woningen meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Tegelijkertijd groeit in veel gemeenten het aanbod. Dat duidt op een actiever verkoopklimaat. De markt blijft echter krap, met gemiddelde verkooptijden tussen de 31 en 41 dagen.

Meer vertrouwen en beweging
‘De cijfers van afgelopen kwartaal laten zien dat de woningmarkt zich in veel opzichten positief ontwikkelt,’ zegt Sander Siegersma, partner bij KRK. ‘We zien meer beweging, zowel aan de aanbod- als de vraagzijde. Verkopen stijgen en verkopers lijken meer vertrouwen te hebben om hun woning op de markt te zetten. Tegelijkertijd speelt bij een deel van de verkopers ook noodzaak mee, bijvoorbeeld door veranderende persoonlijke of financiële omstandigheden. De markt is dus niet alleen optimistischer, maar ook realistischer geworden. Dat zorgt voor een gezondere dynamiek.’

Uitponding dempt prijsstijging in Amsterdam
Wat ook opvalt, is de aanhoudende groei van het woningaanbod in Amsterdam. In vergelijking met een jaar geleden is het aanbod met 31% gestegen. Dit komt vooral door de uitponding van voormalige huurwoningen. Deze trend heeft een dempend effect op de gemiddelde verkoopprijs. Die daalt licht ten opzichte van vorig jaar, terwijl de vierkantemeterprijs stabiel blijft. De gemiddelde verkooptijd liep op van 28 naar 35 dagen. ‘De uitpondgolf zorgt voor meer keuze in de stad, maar drukt tegelijkertijd de mediane prijzen,’ aldus Siegersma. ‘Het beeld van een afkoelende markt is dus deels optisch: het type woning dat verkocht wordt is veranderd. Kleine, vaak oudere appartementen beïnvloeden het gemiddelde, terwijl de waarde per m² in veel segmenten juist stabiel of licht stijgend is.’

Nieuwbouw als stabiele factor
Ook nieuwbouw speelt nog steeds een grote rol in de marktdynamiek. Gemiddeld bestaat bijna 40% van het aanbod in de onderzochte gemeenten uit nieuwbouwwoningen, waarvan het merendeel appartementen. ‘De verkoopdynamiek in nieuwbouwprojecten neemt toe,’ zegt Siegersma. ‘Dat komt deels doordat ontwikkelaars hun prijzen en product beter afstemmen op de actuele vraag. Tegelijkertijd blijft de betaalbaarheid een uitdaging. Nieuwbouw helpt het aanbod te verruimen, maar is niet overal de oplossing voor de druk op de markt. In sommige gemeenten leidt het vooral tot meer keuze in het hogere segment, terwijl de vraag in de middenklasse het grootst is.’

Sterke regionale verschillen in overbieden
Dat overbieden nog altijd de norm is, blijkt ook dit kwartaal, maar de verschillen tussen regio’s zijn groot. In sommige gemeenten wordt bij meer dan 80% van de transacties boven de vraagprijs geboden, terwijl dat in andere gebieden minder dan 10% is. ‘De druk op de woningmarkt verspreidt zich als een olievlek vanuit stedelijke centra,’ aldus Siegersma. ‘Ook in ons werkgebied zien we enorme verschillen. In Zaanstad bijvoorbeeld stijgt de gemiddelde verkoopprijs met 10%, terwijl Diemen juist een lichte daling laat zien. Kortom: marktkennis en lokale expertise zijn belangrijker dan ooit.’

Gematigde prijsstijgingen en meer balans
In vergelijking met een jaar geleden (Q3 2024) zijn de prijsstijgingen wel gematigd. Waar vorig jaar nog stijgingen van 10 tot 15% werden genoteerd, ligt dat nu veelal tussen de 0 en 7%. ‘We zien een verschuiving naar evenwicht,’ zegt Siegersma. ‘Er is meer rust en meer keuze. Kopers nemen iets meer tijd om te beslissen, en verkopers die realistische prijzen hanteren, verkopen nog steeds vlot. De gemiddelde verkooptijd van zo’n maand toont dat de markt actief blijft, maar minder gespannen dan voorheen.’

Meer nuance, minder paniek
‘Wat vooral weer duidelijk wordt,’ besluit Siegersma, ‘is dat de woningmarkt vol nuance zit. Achter elk cijfer schuilt een verhaal over vertrouwen, beleid en veranderende woonwensen. In Amsterdam kleurt de uitponding het beeld, in Zaanstad laat nieuwbouw de prijzen stijgen, en in gemeenten als Haarlem en Alkmaar is de balans tussen vraag en aanbod beter dan in jaren. Voor kopers betekent het dat timing en kennis cruciaal zijn. En voor verkopers dat een goed onderbouwde prijsstrategie het verschil maakt. Bij KRK kijken we daarom niet alleen naar de cijfers, maar vooral naar de verhalen erachter. Want alleen dan kun je écht goed adviseren.’

Kwartaalrapportage
In dit rapport wordt de situatie op de woningmarkt in Noord-Holland besproken voor het derde kwartaal van 2025. Daarnaast worden de cijfers rondom aanbod- en transactieontwikkelingen, evenals de lokale marktomstandigheden in 14 verschillende gebieden binnen de provincie, uitgebreid geanalyseerd.