Dubbele lasten bij het kopen van een nieuwbouwwoning: hoe zit dat precies?

Een nieuwbouwwoning kopen voelt vaak als een frisse start: alles is nieuw, energiezuinig en helemaal naar jouw smaak ingericht. Toch komt er in de praktijk iets bij kijken waar veel kopers niet direct aan denken: dubbele lasten. Hoe werkt dat precies, hoelang duurt het en waar moet je rekening mee houden?

Wanneer begint de hypotheek te lopen?
Veel woningzoekers denken dat ze pas gaan betalen voor hun nieuwe hypotheek op het moment dat ze de sleutel krijgen. Maar dat klopt niet. De hypotheek gaat al lopen zodra er wordt gepasseerd bij de notaris. Je betaalt dus rente en aflossing tijdens de bouwfase. Die periode duurt vaak één tot twee jaar bij een woning, en gemiddeld zelfs twee tot tweeënhalf jaar bij een appartement.

Heb je al een bestaande hypotheek op je huidige woning? Dan betaal je tijdens de bouw twee hypotheken tegelijk. Woon je nu nog in een huurwoning? Dan betaal je huur én hypotheek tegelijkertijd. Dat is precies wat we bedoelen met dubbele lasten.

Aan wie betaal je eigenlijk?
Koop je een bestaande woning, dan is het duidelijk: je koopt de woning van de huidige eigenaren. Je sluit een hypotheek af om hen te betalen. Koop je een nieuwbouwwoning? Dan sluit je een hypotheek af om de aannemer te betalen. Doordat de aannemer al tijdens de bouwfase kosten maakt, begint ook jouw hypotheek in deze fase te lopen.

Wat kost dat nou, dubbele lasten tijdens de bouw?
De hoogte van je lasten tijdens de bouw hangt af van verschillende factoren:

1. De koopsom van je woning. Hoe hoger de hypotheek, hoe hoger de rente die je betaalt.
2. Het rentepercentage. Dit verschilt per situatie en per moment.
3. Het tempo van de bouw. Je betaalt alleen rente over het deel van je hypotheek dat je al hebt uitbetaald, via facturen, aan de aannemer. In het begin is dat nog weinig, aan het einde bijna het hele hypotheekbedrag.
4. Het soort hypotheek, zoals annuïteiten of lineaire hypotheek. Het tempo van aflossen verschilt per type hypotheek.

Bij nieuwbouw wordt je hypotheek niet direct volledig gebruikt. De aannemer stuurt tijdens de bouw termijnfacturen (bijvoorbeeld na het leggen van de fundering, na het plaatsen van de muren, enzovoorts).

Je betaalt alleen rente over het deel van de hypotheek dat al gebruikt is om die bouwtermijnen te betalen. In het begin is dat nog een kleiner bedrag, maar naarmate de bouw vordert, wordt er steeds meer uit je hypotheek aangesproken en lopen de rentelasten op.

Rekenvoorbeeld
Stel, je koopt een nieuwbouwwoning van € 500.000 en sluit hiervoor een hypotheek af.

• Hypotheekrente: 4%.
• Bouwtijd: 2 jaar.

Stel dat je bij de notaris aan het begin van de bouw al € 250.000 moet voldoen. Je betaalt dan maandelijks ongeveer € 720 aflossing + € 800 rente = € 1.500 bruto. Naarmate de bouw vordert en je meer bedragen opneemt, lopen je lasten geleidelijk op richting de volledige € 2.400 bruto per maand.

Dit bedrag komt bovenop je huidige woonlasten. Heb je al een hypotheek of huur van bijvoorbeeld € 1.200 per maand? Dan zit je dus tijdelijk op een kleine € 2.000 tot € 2.200 per maand.

Voordeel: geen overdrachtsbelasting bij nieuwbouw
Er zit ook een groot pluspunt aan nieuwbouw: je betaalt géén overdrachtsbelasting. Bij een bestaande woning ben je dat wel kwijt: in 2025 is dit 2%. Rekenvoorbeeld: bij een bestaande woning van € 600.000 betaal je € 12.000 aan overdrachtsbelasting. Koop je een nieuwbouwwoning van hetzelfde bedrag? Dan bespaar je dit hele bedrag.

Hoe kun je dubbele lasten opvangen?
Iedere situatie is anders, maar er zijn verschillende manieren om de periode van dubbele lasten door te komen:

• Sparen of reserveren: leg vooraf een bedrag apart om de extra kosten op te vangen.
• Meefinancieren in je hypotheek: sommige geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om de rente tijdens de bouw mee te financieren. Let op: de rente over dit extra deel is niet fiscaal aftrekbaar.
• Lening of schenking van familie: soms springen ouders of familie bij met een lening of schenking. Tot € 32.195 (2025) kan dit belastingvrij worden geschonken.
• Tijdelijk wonen bij familie of vrienden: financieel vaak de voordeligste optie, omdat je huur of hypotheeklasten van je huidige woning bespaart.

Financieel plaatje vooraf doorrekenen
Ben je geïnteresseerd in een nieuwbouwwoning? Of zie je jezelf in de toekomst die stap maken? Dan is het belangrijk om je financiële situatie vooraf goed door te rekenen. Hoe langer de bouw duurt, hoe groter de periode met dubbele lasten. En omdat dit voor iedereen anders is, loont het om al vroeg advies in te winnen en verschillende scenario’s te bekijken.

We helpen je daar graag bij. Je kunt hier je vrijblijvende nieuwbouw-adviesgesprek aanvragen.