Amsterdam raakt uit balans, omdat gezinnen verdwijnen

De Amsterdamse woningmarkt is een klasse apart, dat is bij iedereen wel bekend. Toch zorgt de krapte nog altijd voor verbazingwekkende verhalen. Zo is het aanbod van eengezinswoningen in de stad zó klein, dat zelfs kopers met een woonbudget van 1 tot 3 miljoen euro moeten uitwijken naar andere gemeenten. Dat schreef onze researcher Marc Lokker in een blog eerder deze maand.

Deze ontwikkeling maakt Sander Siegersma van KRK Makelaars & Adviseurs (partner in Dynamis) dagelijks van dichtbij mee. ‘Veruit de meeste woningen in Amsterdam vallen onder gestapelde bouw,’ licht hij toe. ‘Zeker binnen de ring-A10 zijn klassieke eengezinswoningen met een tuin nauwelijks te vinden – slechts enkele procenten van de totale voorraad, vooral in Noord. Daarin is Amsterdam binnen Nederland echt uniek.’

Krapte in het topsegment

Wie op Funda zoekt, ziet het direct: veel vraag, nauwelijks aanbod. Zelfs met een miljoenenbudget kom je er daarom niet zomaar tussen. ‘Wij begeleidden onlangs de verkoop van een dubbel bovenhuis in de Watergraafsmeer boven het miljoen,’ vertelt Siegersma. ‘Daar kwamen maar liefst tachtig geïnteresseerden op af. Uiteindelijk trekt er maar één aan het langste eind en zoeken er 79 weer verder.’
De krapte in het topsegment van de woningmarkt werd ook gesignaleerd door researcher Marc Lokker. Uit zijn onderzoek bleek dat 78 procent van de Amsterdammers met een budget tussen de 1 en 3 miljoen euro, die op zoek waren naar een eengezinswoning, naar een andere gemeente verhuisde. Maar ook daar neemt de druk toe, ziet Siegersma: ‘Zelfs buiten de stad komt het aanbod van eengezinswoningen steeds vaker onder druk te staan – mede door de komst van Amsterdammers met een flinke overwaarde.’

Magnetisch effect op internationale schaal

Wat Amsterdam extra bijzonder maakt, is het internationale karakter van de vraag. Volgens data van Dynamis is 1 op de 9 kopers in Amsterdam een international. Landelijk is dat 1 op de 58. ‘We merken dat ook in de praktijk: of het nu om bestaande bouw of nieuwbouw gaat, gesprekken voeren we steeds vaker in het Engels.’

Die internationale aantrekkingskracht is geen toeval. ‘De stad heeft een enorm magnetisch effect,’ verklaart Siegersma. ‘Amsterdam groeit in werkgelegenheid, vooral in de dienstensector. Grote internationale bedrijven vestigen zich hier en trekken talent van over de hele wereld aan. Maar daar hoort ook passende huisvesting bij – en die blijft achter.’

Onevenwichtige woningvoorraad

Volgens Siegersma is het woningaanbod in de stad niet alleen krap, maar ook onevenwichtig samengesteld. ‘Veel gezinnen met een midden- of hoger inkomen komen simpelweg niet aan de bak. Dat is zorgelijk, want zij vormen de ruggengraat van de lokale samenleving.’ Het gevolg? ‘Steeds meer een- en tweeverdieners in de stad, en gezinnen die verdwijnen.’

Om de stad vitaler te maken, pleit Siegersma voor een ander bouwbeleid. ‘Het moet niet alleen gaan om grote aantallen, maar ook om de juiste kwaliteit. Vraaggestuurd bouwen, afgestemd op de lokale behoefte.’ Daarbij moet de focus liggen op het bevorderen van doorstroming. ‘Als senioren kunnen verhuizen naar passende nieuwbouwwoningen, komt er ruimte vrij in het bestaande segment. Dat zet een verhuisketen in gang, en daar heeft de hele stad baat bij.’

Daarvoor haalt hij een voorbeeld uit Diemen aan, waar KRK de verkoop van een nieuwbouwproject met semi-seniorenwoningen begeleidde. ‘We zagen dat de kopers daarvan grote huizen achterlieten in de gemeente, die weer werden gevuld met kopers uit (kleinere) eengezinswoningen – en zo verder.

Dat bewijst dat het niet alleen een theorie is, maar ook in de praktijk werkt. Zeker bij gebiedsontwikkelingen als Haven-Stad is het daarom belangrijk in te spelen op een diverse, toekomstige bevolkingssamenstelling. Daarin hebben gezinnen ook een plek nodig.’